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La Fiscalité agricole

 

 

 

Traitement fiscal et comptable des immeubles et droits immobiliers en agriculture

 

Une exploitation est une entité économie composée d’éléments nécessaire à la production.

-d’éléments immobiliers : terre, plantations, bâtiments…

-d’éléments mobiliers (corporel et incorporel) : matériels, droit à paiement unique

 

En agriculture il y a une place importante des immeubles. Mais au de la de cette place importante les immeuble constituent également un élément patrimonial.

 

1ha de vigne en Charente = 30 000 et 40 000.

 

Difficulté sur la succession pour la répartition du patrimoine : si il faut indemniser les frères et sœurs sur de tel niveau de patrimoine. Question essentielle ! Financement du rachat d’une exploitation viticole. Particularité de ces immeuble : dualité de l’outil et patrimoine. Il y a de l’affectif sur l’immeuble. On considère l’immeuble comme un bien privé et non un bien professionnel.

 

Le législateur a pris en compte cette particularité et laisse le choix à l’agriculteur de classer le bien en privé ou professionnel. Le bilan : se qui change c'est la taille de l’actif.

 

Le législateur a mis en place des règles qui se sont appuyées beaucoup plus sur une logique économique que sur une logique juridique. Logique pragmatique serait plutôt l’inverse ! L’économie prend le pas sur le juridique.

 

I-Participation des actifs immobiliers à la détermination du bénéfice imposable.

 

A- Bénéfices forfaitaire.

 

Au delà de 76 000 € de chiffre d’affaire, on a l’obligation de déposer des documents comptables. L’administration fiscale l’utilisera pour calculer les impôts et cotisations sociales (assiette). Le bilan va montrer la solidité financière de l’entreprise. Le bilan sert aussi à l’entreprise pour des questions de gestion.  L’agriculteur qui est au bénéfice forfaitaire, qui réalise moins de 76000€ par ans n’a pas l’obligation de déterminer un résultat réel. Son résultat forfaitaire sera déterminé sur la seule base de sa superficie.

Le bénéfice forfaitaire est le nombre d’ha multiplié par le prix du forfait ; chaque année le prix du forfait est multipliée par la superficie exploitée. Il est appliqué un résultat théorique forfaitaire par hectare pour un agriculteur moyen (ce que l’agriculteur est censé dégager comme résultat qui servira de base imposable). Deux exploitations de la même superficie auront les mêmes résultats, donc la même imposition, alors qu’elles n’ont pas forcément les mêmes charges. La force politique du monde agricole : participe au maintien du forfait comme régime d’imposition (on a essayer de le supprimer).

 

• Un forfait lié à la superficie.
• Un forfait pour le viticulteur qui vend les eaux de vie en fonction du compte d’age.

 

Il y a un cumul de forfait, ils ont étés ramenés à zéro en Charente depuis la dernière crise : depuis 1992. Au bout de deux années de dépassement de forfait on le perd. Au forfait il n’y a aucune obligation administrative. Il y avait des personnes qui ne voulaient pas passer au réel, elle bloquait leur ventent pour ne pas dépasser. Pas de bilan obligatoire mais il peut être utile de tenir une comptabilité. Du moins pour les banques : pour les jeunes agriculteurs qui sont aidés, ils doivent justifier de l’utilisation des prêt à taux bonifiés. Une obligation des jeunes agriculteurs est de tenir une comptabilité pendant 10ans. Il y a aussi des obligations financière et économiques qui font que l’on a intérêt à tenir une comptabilité.

 

Une exception, toute sociétés agricoles constituées depuis 1997 sont soumises au réel hors GAEC.

 

B- les Bénéfices Réels.

 

Réforme du plan comptable : Redéfinition de la notion d’immobilisation. L’objectif serait de redéfinir au niveau européen les notions d’immobilisations. La consistance du bilan va donner une base au banquier. Un actif virtuel de l’entreprise serait dangereux. Définition du plan comptable général de l’actif : un élément identifiable du patrimoine ayant une valeur économie positive pour l’entreprise, c'est à dire un élément générant une ressource que l’entreprise contrôle du fait d’élément passé et dont elle attend des avantages économique futur. Le coût ou la valeur de cet actif doit pouvoir être évalué avec une fiabilité suffisante.

 

3 composants principaux :

 

-élément identifiable

-notion de contrôle

-avantage économique futur

 

Les différents immeubles et leurs règles : en matière d’actif commercial libre inscription des immeubles. C'est ce que l’on appel une décision de gestion. C'est un choix légal entre deux possibilités. Par contre c'est un choix qui lui est opposable. Modifie les conséquence fiscales : pas d’amortissement sur le bien si il n’est pas inscrit au bilan.

 

En agricole on n’est pas tenu par les dispositions concernant l’actif  commercial. Le législateur a encadré la liberté de l’exploitant agricole, parce que dans l’agricole les immeubles sont des éléments très importants.

 

• Principe de l’inscription obligatoire :

 

-HISTORIQUE :

-1972 : article 38 sex decies. Obligation d’inscription des immeubles. Mais avec la possibilité de conserver le foncier dans le patrimoine privé. Par foncier on entend également plantation.

 

-25 juillet 1980 CE: même dans le cas ou l’exploitant à pris la décision de ne pas inscrire le sol, la plantation doit être inscrite.

 

-23 Février 1981 : l’administration s’aligne sur la décision de Conseil d'Etat. Les terre : on a le choix d’inscrire ou non, mais pour les vignes obligation de les inscrire au bilan.

 

 

 

 

« Monsieur vous me voyez, en ses lieux de retour

Brûlant des même feux, et mon ardant amour

Verra comme je le crois, la promesse accomplie

Qui me donna l’espoir, de l’hymen de Célie ».

 

-26 février 1988 décret: on donne la possibilité aux exploitants agricole de modifier le choix qu’ils ont pu faire en matière de foncier, le décret précise la durée de l’option. Il précise que l’inscription est définitive et que la non inscription est valable pour 15 ans. Donne la possibilité pour Les agriculteurs qui ont opté pour ne pas inscrire le foncier au bilan auront la possibilité de contre opter uniquement pour les terres acquises à titre onéreux.

 

Foncier :

-rien inscrit (15 ans)

-tout inscrit (définitive)

-inscrit en cours d’entreprise (possibilité)

 

L’administration fiscale est venu dire qu’il fallait regarder les exploitation agricole comme étant des exploitation familiales et qu’il convenait donc d’inscrire l’ensemble des biens au nom des deux conjoints (que dans le cas ou les deux sont exploitant). On peut inscrire au bilan les biens du conjoint, mais en cas de divorce le conjoint garde ses biens propre et ces biens devront sortir du bilan du premier. Cette analyse vaut pour les terres mais également pour les bâtiments du conjoint. Si on inscrit le foncier, on inscrit tout.

 

-1998 arrêt MESSONIER : lorsque l’on a pris de ne pas inscrire les terres au bilan l’exploitant a la possibilité de se les louer à soi même. Si il n’a pas inscrit son foncier il ne peut pas déduire un certain n

ombre de charge, le conseil d'état lui a donné un certain nombre de solution pour remédier à cela. La location génère un revenu foncier et une charge locative. Adopté suite à la mise en place de cotisation sociale à taux important. Plus vous avez d’impôt et de cotisations basé sur ce revenu réel plus on essaye de réduire le revenu imposable : on créé une charge locative (loyer) on va créé un revenu foncier qui va supporter un impôt et créé une charge qui va supporter les cotisation sociales. En réduisant le revenu on va réduire l’impôt et les cotisation.  Depuis 1998 l’administration fiscale et sociale n’a pas voulu suivre le conseil d'état.

 

-2005 décret : principe de l’inscription obligatoire. On a le choix chaque année d’inscrire ou non le foncier. On oubli tout ce qui a été dit avant. Attention on raisonne pour l’ensemble de l’exploitation.

 

La question de l’inscription ne doit pas se poser pour une société car lorsqu’elle achète des immeuble elle en devient propriétaire avec l’obligation d’inscription qui va avec.

La société a son propre patrimoine donc pas de question d’inscription qui se pose.

 

Les maisons d’habitations : les maisons habitées par les salariés de l’exploitation qui doivent être obligatoirement inscrites au bilan. Il y a les maisons d’habitation chef d’exploitation on peut les inscrire au bilan dans la mesure ou la maison n’a pas la gueule d’une maison de maître. Maison plutôt détachée des autres immeubles elle est dissociée de l’exploitation et c'est une maison plutôt moderne. On inscrit un bien que si on a l’obligation de l’inscrire, si ce n’est pas obligatoire on n’inscrit le bien que si on a un avantage à le faire.

 

En cas de démembrement de propriété qu’est ce que l’on inscrit ? Le nu propriétaire à l’obligation d’inscrire le foncier au bilan. A l’inverse, l’usufruitier n’a pas à inscrire le foncier.

 

Les améliorations sur le sol d’autrui : accession immédiate ou différé de la propriété. Accession immédiate. Sauf clause contraire dans le bail. Il y a indemnisation à la sortie du bail. Fiscalement l’exploitant peut inscrire les plantations (pragmatisme fiscal). Même sur une accession différé on les inscriraient aussi : juridiquement il est propriétaire donc pas se problème. Il faut un délai normal d’utilisation du bien.

 

Le problème de la plantation sur le sol d’autrui : très important en viticulture ! Il faut gérer se problème en amont au moment de la formation du bail. (Ne pas oublier condition d’arrachage). Prime d’arrachage ? Le bail en viticulture est très important il faut y consacrer du temps.

 

-énergie renouvelable ?

-reconversion d’un vignoble remet en cause le bail ?

-pose de photovoltaïque ?

 

Les plantations :

Obligation d’inscription des plantations même si le sol n’est pas inscrit.

Valeur des plantations (replantation, achat de vigne)

On va constituer une immobilisation en deux temps travaux : première année (plant, marquant) et travaux de deuxième année (palissage). Les durées d’amortissement sont différentes : Pour les plantation viticoles première année = 25 ans et deuxième année = 10 ans.

L’amortissement c'est la prise en compte comptable de l’obsolescence d’un bien. Au terme le bien est censé avoir perdu sa valeur comptable d’achat. Les durées sont plus ou moins définies par des données fiscales.

Les vignes ne commenceront à être amorties qu’a partir de la 3^ème année (petite récolte).

 

Ce qui pose difficulté c'est l’acquisition : inscrire et valoriser. La terre la vigne et le droit. Il n’y aura pas de valeur dans l’acte. La terre on peut lui trouver une valeur, le prix de la plante est déterminable. On ne sait pas comment on doit le compter fiscalement le droit de plantation. On inscrit en compta que la valeur de la plante. Localement se droit de replantation doit obligatoirement être inscrit au bilan. Si ils n’ont pas été achetés ils sont obligatoirement au bilan. L’ensemble des éléments incorporel est inscrit de fait au bilan. Les droits de plantations doivent être rattachés au foncier. Le problème ce sont tous les incorporels : enjeux important et différents selon les région. Il n’y a pas de solution, il y a un débat. Celui qui vend sont exploitation avec seulement les vignes au bilan : plu valu professionnel ou plu valu privé.

 

-NOTION DE PROPRIETAIRES ET D’EXPLOITANT

 

• Régime optionnel des terres et des améliorations foncières permanentes

-les règles de fond

 

Une immobilisation incorporelle est un actif non monétaire, sans subsatance physique. Pour qu’une immobilisation soit immobilisée, il faudra que l’entité propriétaire du droit à paiement unique bénéficie d’avantages économiques futurs. Le coût du bien doit pouvoir être évalué de façon fiable et précise. A quelle valeur doit on inscrire un bien au bilan ? a sa valeur d’achat ou de revente. Un actif amortissable est un actif dont l’utilisation par l’exploitant est déterminable, c'est à dire lorsque l’usage attendu du bien est limité dans le temps.

 

Conseil national de la comptabilité : l’avis 3005-1 du 6 décembre 2005 du comité d’urgence.

 

La Plue value professionnelle

 

Plue value privé (ou particulier):

Définition, la plue value est un bénéfice réalisé sur des éléments particuliers qui sont des éléments immobilisés (qui reste de manière durable dans le patrimoine)

Fait générateur, évènement comme la vente d’une maison. La vente d’un patrimoine financier, la vente d’un terrain. Limite entre la gestion du patrimoine et l’activité. La voiture car revenu de la vente trop modeste. La maison qui bénéficie d’une exception c'est la maison principale, mais en principe dès qu’il y a cession  du bien d’un particulier il y a plue value. (Abattement sur la maison, ministre des finances Sarkozy). Le code des impôts ne parle pas de vente. La cession à titrer gratuit ne génère pas de plue value privé. En France il n’y a impôt que si il y a au du financier. Il faut une entrée d’argent.

L’apport en société

L’expropriation (on est dédommagé) valeur vénale

Tout ce qui est cession à titre gratuit sera exonéré !

 

 Prix de cession :

-valeur d’origine (achat et donation)

+ Améliorations réalisées, mais il faut justifier les travaux par facture (si on ne peut pas justifiés des travaux on obtient 15% sur la valeur d’origine.

+ Frais d’acquisition.

 

Sur la plue value on va faire un abattement de 10% tout les ans à partir de la sixième année. Au bout de 15 ans on a un abattement de 100% et donc une plue value de 0.

Il n’y a impôt que si y a plue value.

 

L’abattement : il est la pour rectifier l’évolution lié a la valeur des biens. Depuis 2004 l’obligation de déclaration est délivré par le notaire, l’abattement est la pour tenir en compte de l’actualisation des valeurs. Volonté de privilégier les gens qui ont conservés les biens.

 

Le taux d’imposition est de 27% pour tout le monde (16% impôts, et 12% prélèvements sociaux). Tout a été harmonisé depuis 2005. techniques pour faire rentrer de l’argent dans les caisses de l’état.

 

La plue value professionnelle :

si Les terres ne sont pas dans le patrimoine professionnel ca ne génère pas deplue value privée ou professionnel.

 

Si les terres sont dans le patrimoine professionnel : le fait générateur est purement et simplement une mutation professionnelle. Il y a imposition dès lors qu’il y a une sortie du bilan professionnel, soit à la valeur de cession soit de donation.

 

Succession : Abattement de 150 000 € par opération de donations par enfants. Il faut 6 ans entre deux donations pour bénéficier de l’abattement.

 

 

 La plue value professionnel c'est la Valeur d’amortissement (valeur de sortie du bilan) moins – (valeur d’inscription – amortissement pratiqué). Mais pour l’ensemble des autres biens il y a amortissements.

Si il y a eut des amélioration on été pris en compte dans le déductible, soit l’ensemble des postes est cédé. C'est la valeur globale du bien. Faire attention aux fausses économies.

 

Lorsqu’un agriculteur change de régimes fiscles pour les terres et le batiment il y a un principe communication de la valeur vénale pour les terres et les batiments

 

Un eplue value sera toujours a court terme si elle est vendu dans les 2 années. Au bout de deux années cela devient de la plue value long terme pour les éléments amortissable. Pour des éléments des éléments amortissables se sera de la plue value court terme dans la limite des amortissement déduit (ou pratiqués) et on sera dans du long terme au dela de ce montant d’amortissement.

 

Exemple:

 1 hectare de vigne

 Valeur d’origine 1000€

Amortissement 10 000€

Cession 12 000€

 

La plue value est de 12 .000€

Car le court terme : 10 000 et le long terme : 2 000.

In n’y aura de la plue value à long terme que si le prix de cession excède la valeur d’acquisition. On sera essentiellement sur des plue value court terme.

La plue value dégagée peut être le résultat courant.

 

Comment s’impose t’on les plue value long terme et court terme ?

Le long terme sera trouvé sur la même base que la plue value à long terme des particuliers. (a taux fixe de 27%) mais il n’y aura pas de cotisation sociale à impôt progressif.

 

Les dispositifs de traitement spécial des plue values :

 

Article 151 septies CGI, dispositif qui permet aux petits exploitants une exonération des taxation sur les plue values. Les petits exploitants : pour remplir les condition d’exonération (taxation = 0%). Il y a des conditions a remplir.

 

• Condition de durée d’activité d’au moins 5 ans une condition tenant à l’activité exercée qui devra être une activité professionnelle.

 

• Activité exercée de manière habituelle et continue.
• Il y a une condition relative aux recettes, elles ne devront être inférieur à un certain seuil : 250 000 € (hors taxe) pour un agriculteur, pour un commerçant prestataire de service 90 0000 et pour un commerçant achat revente 250 000€.

Que se passe t’il si on dépasse légèrement les 250 000€ ? Il y a une exonération dégressive entre 250 000 (exo à 100% = tax à 0%) et 350 0000€ (exo à 0% = tax à 100%). Au delà tout le chiffre d’affaire est taxé !

 

L’exonération ne sera pas possible en cas de cession d’un terrain à bâtir. C'est un terrain qui est vendu  pour une construction et qui entre dans le champ d’application de la TVA immobilière. Les terrains que l’on va vendre à des particuliers pour qu’ils puisent construire un terrain d’habitation sont soumis au droit d’enregistrement. Les terrains qui sont vendu à des professionnels ou à des collectivités locales entre dans le champ d’application de la TVA immobilière. Professionnels = professionnel de l’immobilier.

 

Exemple :

Si il vend à un particulier ce n’est pas un terrain à bâtir au sens fiscal du terme donc il entre dans le champ de définition de l’article septies : il y aura exonération).

 

Si il vend à un professionnel c'est un terrain à bâtir au sens fiscal du terme donc n’entre pas dans le champ de définition de l’article septies : il n’y aura pas exonération.

 

 

Récapitulé des 4 conditions de l’exonération :

 

-5 ans d’activité

-Activité professionnelle continue

-Recette inférieure

-Le bien ne doit pas être un terrain à bâtir

 

 

Article 151 septies B Ce dispositif permet un abattement sur les plues values à long termes dégagées sur les immeuble

de 10% par années de détention au de la de la 5^ème. Dans le cadre des plues values des particulier il y avait un abattement par année de détention, ce dispositif n’existait pas pour les plues values professionnelles la loi de finance 2006 on applique cela aux professionnels. Mais attention que sur les plue values à long terme et sur les immeubles.

 

Exercice :

 

Plue value

 

-matériel court terme 40 000

-batiment court terme 10 000

 

1) chiffre d’affaire 240 000

2) chiffre d’affaire 280 000 (exo partielle de 70%)

 

Court terme matériel 40 000 X 30% taxable = 12 000

Court terme bâtiment 10 000 X 30% taxable = 3000

Résultat :

-impôt sur les revenus

-cotisations sociales

 

Bâtiment détenu depuis 10 ans

 

Long terme 20 000 X 30% taxable = 6000€ (article 151 septies)

+ Abattement : détention de (10 ans – 5 ans) X 10% = 50%

Soit 6000 X 50% = 3000 (article 151 septies B)

Résultat = 3000 € imposé à 27%

 

 

 

Article 151 septies A est un dispositif prévu pour les départs en retraites. Cela ne concerne que les plu values à longs termes. En cas de départ en retraite vous avez la possibilité de  exonérer la plue value alors même que vous ne respectez pas les conditions du 151 septies dans la mesure ou vous allez cesser toute activité. Dispositif qui peut être complémentaire avec les 151 septies.

 

238 quindecies : c'est un dispositif qui permet une exonération totale ou partielle des plue values (pour la partie fiscale et aussi pour la parti des prélèvement sociaux) lors d’un apport en société  ou d’une cession d’un fond de commerce ou d’un fond agricole

 

Conditions :

-a valeur du fond doit être inférieur à 300 000 € au delà il y a une exonération dégressive jusqu’à 500 000€.

-l’apporteur ou vendeur du fond ne doit plus être majoritaire dans la nouvelle structure.

-l’apporteur ou vendeur du fond ne devra pas être gérant dans la nouvelle structure.

 

Article 151 octies : dispositif  qui permet lors d’un apport en société d’étaler la plue value sur bien  amortissable et de reporter la plue value sur bien non amortissable. Uniquement pour les apports en société. Si on est au delà des conditions de chiffre d'affaire l’objectif c'est de neutraliser les plue value. Dispositif datant de 1983, car il faut le transfert de la totalité en capital social. Compliqué a mettre en place, et utilisé relativement peu.

 

 

Très important dans le monde agricole : c'est une grande difficulté. Mutation. A réviser pour l’examen de droit agricole fiscale.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La détermination du résultat comptable. Principe concernant la durée de l’exercice comptable. Définition du résultat comptable : c'est la variation de l’actif net hors prélèvement et apports personnels. L’actif net = différence entre actif et passif, hors capitaux propres.

 

Monsieur vous me voyez, en ces lieux de retour

Brûlant des même feux, et mon ardente amour

Verra comme je crois, la promesse accomplie

Qui me donna l’espoir, de l’hymen de célie

 

L’exercice comptable est de 12 mois, mais la date de clôture est fixée librement par le contribuable. Mais il faut déterminer un résultat pour chaque année. C'est le principe de l’imposition d’un revenu pour chaque année. Il ne peut pas y avoir d’année sans détermination du résultat.

 

Le bénéfice réel simplifié est un dispositif prévu plutôt pour les grandes entreprises. Historiquement il était simplifié, mais aujourd’hui il ne présente plus vraiment de différence avec les bénéfices normaux. On tend vers la création d’un seul régime fiscale. On est sur une logique de fusion régime simplifié et régime normal : le régime simplifié c'est  360 000 €.

 

Aujourd’hui il ne reste plus qu’une seule différence entre les 2 régimes : les viticulteur charentais sont à 99% au réel normal. Au début les bénéfices normaux étaient censés concerner les grandes entreprises et le bénéfice réel simplifier pour les petites structures. Le principe d’évaluation d’un stock c'est son prix de revient : il ne peut y avoir perte ou bénéfice que si il y a vente. Le produit non vendu doit être mis en stock en valeur prix de revient.

 

Pour les grandes entreprises c'est plus facile de déterminer le prix de revient car il y a des moyens mis en œuvre. Un prix de revient peut se trouver dans deux sens. Ça peut se calculer à partir des charges mais aussi a partir d’un prix de vente. Un prix de vente moins une marge = un prix de revient. Un prix de vente potentiel : le cours du jour, le prix qu’il pourrait tirer de son produit moins une marge fixée par le législateur qui n’a pas évoluée depuis 1972 : viticulture et gros animaux 30%.

 

EXEMPLE EAU DE VIE :

 

Pour 1hl d’alcool pur.

 

-Prix de revient : charge réelle est 300€/hl d’alcool pur.

-Cours du jour : prix de vente est de 650€/hl d’alcool pur.

 

          Valeur de stock            Résultat sur le stock

B.R.N 300€                                 300-300 =0€

B.R.S  650-30%=455€                455-300 = 155€ (Résultat donc impôt+cotisation sociale)

 

CONCLUSION : en viticulture on a intérêt à être au B.R.N

 

L’activité agricole va prendre en compte l’ensemble de l’activité agricole mais peut prendre en compte des activités (bnc, bic) accessoires (article 75 et 75a du CGI). Accessoires : activité connexe inférieure à certaines limites (30% des recettes agricole et 50 000) sauf si il s’agit d’activité photovoltaïque ou éolienne. Il y a un seuil différent de 50% des activités agricole et 100 000€. Il n’y a pas de lien nécessaire entre l’activité commerce ou non commerce et l’activité agricole. Ce n’est qu’un rattachement fiscal, cette activité devra être déclarée en tant que telle. Il va falloir remplir toutes les obligations en terme légal. Le regroupement n’est qu’une possibilité, ce n’est en aucun cas une obligation. Exercice : article 151 septies … si vous avez regroupé les activités. Un agriculteur qui à 250 000€ il est exonéré. On va avoir un chiffre d’affaire qui le rend taxable (en ajoutant le chiffre d'affaire de l’activité connexe) cela va le rendre taxable ! En l’espèce il aurait mieux valu séparer les activités. Parfois il faut faire attention aux simplifications et moins cher d’un jour que l’on payera plus tard.

 

Les déductions de charges :

 

Principe de déduction de charge, pour qu’une charge soit déductible il faut remplir 4 conditions :

Appuyées d’un pièces justificatives (les factures).

Engagé dans l’intérêt direct de l’exploitation (charge normale de gestion).

Charge ne doit pas avoir pour contrepartie l’augmentation de l’actif immobilisé (la dépense ne doit pas être considéré comme une immobilisation au bilan).

La charge doit être engagée dans l’exercice de déduction de l’année.

 

E-mail du prof :

prousseau@16.cerfrance.fr