Licence Professionnelle V&S

Les Fondements du Droit Rural

 

 

 

 

 

SOMMAIRE

 

 

Introduction

De l’exploitation de type familial à l’entreprise agricole.

De la production agricole au développement rural

 

Chapitre I : Le statut du fermage.

 

I- Domaine d’application

a) Les baux ruraux

1- La capacité et le pouvoir des parties

2- La forme du contrat de bail

3- La preuve du contrat de bail

4- Le contrat type départemental

5- L’état des lieux

 

II- Durée du bail

a) Les baux ordinaires

1- le droit de renouvellement

2- L’exercice du droit de reprise

b) Les baux à long terme

1- L’avantage fiscal

2- la subdivision des baux de longues durées

 

III- Droits et obligations des parties

a) Le fermage

1- le prix du bail

2- les dates et lieux du paiement

3- Les incidents de paiement

b) La mise en valeur du bien loué

1- le respect de la destination du fond

2- Les charges qui incombent au preneur

c) La transmission du bail

1- L’interdiction de la cession du bail

2- Les sous-locations

3- La création du bail cessible

4- les modifications du contrat de bail

d) Le droit de préemption du preneur en place (la vente du bien objet du bail)

 

 

 

 

 

 

Chapitre II : La SAFER

 

I- Missions

a) Agricole

b) Extra agricole

 

II- Les moyens d’action

a) Opérations amiables

b) Droit de préemption

 

III- Les opérations de gestion

 

Chapitre III : Le contrôle des structures

 

I- Domaine d’application

a) Opérations soumises à autorisation

b) Opérations soumises à déclaration

 

II- Procédure

a) Formalités à accomplir

b) Décision préfectorale

c) Sanctions

 

Chapitre IV : Les droit incorporels

 

I- Les aides communautaires

a) Les droits à paiement unique

1- La période de référence

2- Une aide déconnecté de la production

3- Les modulations des droits à paiement unique

4- Les déclarations PAC

5- La transmission des droits à paiement unique

6- Les droits à paiement unique et la SAFER

7- L’échéance des droits à paiement unique

 

 

           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Introduction :

 

I- De l’exploitation de type familial à l’entreprise agricole.

Au départ le droit rural ce trouvait dans le code civil car à l’époque (1804) la société était rurale.

 

1- Au début du  20^ème  siècle :

Un mouvement mutualiste apparaît. Les agriculteurs se regroupent, pour s’entraider. Le lendemain de la seconde guerre mondiale mise en place du statut du fermage : le bail rural. Il faut maintenir l’équilibre du contrat. Avant le propriétaire avait le dessus sur le locataire. La loi fixe des moyens d’ordre public. Le bail rural est très réglementé.

 

« Toute conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » article 1134 code civil.

 

            2- Les années 60 :

Début de l’union européenne (Traité de Rome en 1957) il faut que les productions agricoles augmentent : besoin de nourriture à la sortie de la guerre. Produire richesses pour exporter. On veut garantir les prix : on déconnecte le marché agricole du marché réel. Une politique est mise en place.

 

• Résultat :

-Augmentation de la productivité

-Parité (sortir l’agriculture de l’isolement)

-Famille (le gigantisme est récusé)

                   

A- Les mesures incitatives.

 

• Aides financières : les aides agricoles datent de cette époque (1960). Il faut que l’agriculture se modernise on donne de l’argent pour faire partir les vieux. On donne des prêts bonifiés (toujours d’actualité) aux jeunes agriculteurs. Des outils sont mis à la disposition des agriculteurs, on créé des société adaptées à l’agriculture : GFA, GAEC…

 

B- Les mesures coercitives.

 

Contrôle, surveillance de jouissance de bien par une structure spécifique : la SAFER (société d’aménagement foncier d’établissement rural).

 

-Contrôles des ventes = SAFER

-Contrôles des baux = Préfet

 

L’objectif est de contribuer à la mise en œuvre de la politique agricole. Jusqu’en 1970 tout fonctionne. Les rendements sont multipliés et les exploitations agricoles s’agrandissent. C'est le résultat de la Promotion politique à l’installation.La dotation aux jeunes agriculteurs : cadeaux qui existe toujours (se renseigner).

 

 

 

 

Un Problème apparaît : il commence à y avoir des excédents de production. La demande n’augmente plus. Les exportations sont des demandes insolvables. On réagit au niveau de l’union européenne. Jusqu’en 1980 les Etats ont géré leurs politiques agricoles mais maintenant l’union européenne s’en mêle :

 

-aide à l’extensification

-prime au maintient du troupeau allaitant

-prime à l’arrachage

-prime au retrait des terres arables.

 

De manière draconienne on contingente la mise en marché sous la forme de :

-Quotas laitiers

-Droit de plantation

 

 

Avant 1994 n’importe qui pouvait faire du lait. Après seuls ceux qui ont des quotas le peuvent, idem pour les plantations. Il va falloir vérifier les permis. Eléments fondamentaux de l’exploitation agricole. A partir de 1983 fixation de quotas laitiers. Période difficile. Les exploitations sont en situation de faillites. 1973 : crise. Arrière du chômage 1975. Création de earl en 1985. 1988 : possibilité de procédure collective, dépôt de bilan.

 

 

II- De la production agricole au développement rural

 

En 1992 reforme de la PAC : on renonce au mythe de la productivité. On s’oriente vers une production de qualité plutôt que de la quantité. La noblesse de la profession c'était de nourrir la population mais maintenant il faut :

 

-Protéger les Cours d’eau

-Contrôler l’utilisation des Pesticides

-Préserver les Bois

 

Les outils : contrats agricoles environnementaux. Aides compensatoires mais en échange il va falloir fournir d’autre prestation. En 1999 on annonce d’une réforme : les problèmes sont devenu mondiaux. Mise en place d’une structure : l’OMC. (Ça ne concerne pas que l’agriculture).

 

 Le principe général : ce qui nous intéresse c'est la libre concurrence. Les autres nations gueulent car trop d’aides pour les agriculteurs  de l’union européenne. Il faut que l’union européenne arrête de subventionner ses agriculteurs sinon embargo sur les productions de l’union européenne.L’image des agriculteurs a changé : empoisonneurs !

 

La dernière réforme 2003 : On renonce à l’aide à la production et on remplace par une aide au revenu sous forme de Droit à Paiement Unique. C'est une sorte de RMI. 80% des exploitations agricoles ne survivraient pas sans les DPU. Une partie des aides est reversée à ceux qui participent à l’aménagement du territoire et à la protection de l’environnement.

 

Loi d’orientation 2006 : elle rompt avec le modèle type familial pour promouvoir l’entreprise agricole. Il faut se préparer à être compétitif sur les marchés mondiaux. Création d’un fond agricole comparable au fond de commerce

CHAPITRE I- Le statut du fermage

 

 

 

Introduction: Le Bail Rural

 

-Exploitant en faire valoir direct : propriétaire

-Exploitant en faire valoir indirect : locataire

 

Dans 8 exploitations sur 10 il y a un bail. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui s’imposent aux parties au contrat. On est contraint d’accepter les conditions obligatoires de ce contrat, mais on peut aménager ce qui n’est pas obligatoire !

 

I- Définition et Domaine d’Application des baux ruraux.

 

Article L 411-1 et suivant du code rural : « Mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vu de l’exploiter ».

 

La réglementation ne s’applique pas aux situations juridiques différentes. La qualification juridique des faits est importante :

• Transfert d’usage
• Avec contrepartie
• Immeuble à usage agricole

(cf. L311-1 La transformation et la commercialisation des produit issu de la production de l’agriculteur sont considérés d’usage agricole : activité réputé agricole par détermination de la loi)

• En vue de les exploiter (de quelques manière que ce soit)

 

1-La capacité et le pouvoir des parties.

 

• Le Bailleur :

 

Identifier le ou les bailleurs du bien destiné au bail. Il faut vérifier que celui-ci est bien ce qu’il prétend être. Parfois le propriétaire n’est pas facilement identifiable :

 

Un couple marié sous le régime de la communauté : il faut l’accord des 2 époux. (ou alors procuration ou mandat : l’objet doit être clair et précis)

Une Indivision : il faut l’accord de tous les indivisaires.

Démembrement de la propriété : donation/partage c'est l’usufruitier qui est le bailleur, mais il faut l’accord du nu propriétaire pour cédez le fond à un bail rural.

Une Personne morale : c'est le représentant de la société qui doit signer.

 

• Le Preneur :

 

Il peut y avoir un seul preneur ou plusieurs. Il faut anticiper accident et incident. Si il y a un seul agriculteur dans le couple ne mettez pas le conjoint il n’a rien à y faire. Transfert du droit d’exploiter : il faut que le preneur soit en possession d’une autorisation d’exploitation du préfet. Il y a des solutions différentes pour les gens qui ont des besoins différents.

 

 

2- La Forme du contrat de bail :

 

Le contrat peut être conclu par écrit ou par forme verbal : les deux sont valables. Les deux ont la même force juridique. La seule différence c'est la preuve du contrat en cas de désaccord : difficile de prouver une forme orale. Le juge dit c'est celui qui vient demander qui doit apporter la preuve de ce qu’il défend.

 

3- La Preuve du contrat de bail : (4 éléments)

 

-une mise à disposition

-à Titre onéreux

-immeuble à usage agricole

-en vue de l’exploiter

 

4- Le Contrat Type départemental :

 

Si le bail est oral ou considéré comme inexistant on applique le contrat type du département. Il faut être le plus complet possible dans le bail. Il y a aussi les usages locaux. Si on y arrive pas on va voir le juge arbitre : le vide juridique n’existe pas.

 

5- L’Etat des Lieux :

Est-ce qu’il faut ajouter au bail un état des lieux ? Ce n’est pas obligatoire mais il peut être très utile pour des questions de preuves. Si il y a des plantations ou bâtiments. Si il y a une amélioration ou si il y a détérioration = indemnités !

 

Tout ce qui est d’ordre public s’applique à tous les baux ruraux, pour le reste il faut ajouter un avenant (clause) au contrat. Parfois on y annexe des analyses de sol et un état des lieux.

 

 

II- La Durée du Bail.

 

a) Les baux ordinaires

 

Le bail rural a une durée minimale de 9 ans. C'est une Règle d’ordre public. Si par convention les parties fixe la durée pour moins de 9 ans, le bail sera requalifié devant le tribunal. Si il y a un litige en bail de 9 ans. 9 ans pourquoi ? Cela correspond au cycle de trois fois l’assolement triennal.

Mais ce que le consentement  à pu faire le consentement peut le défaire : on peut résilier un contrat de bail au bout de quelques années si les parties sont d’accord.

 

1- Le droit de renouvellement.

 

A l’expiration du bail, le bail peut être renouvelé pour une période de 9 ans.

 

-Le preneur dispose d’un droit de renouvellement. Le renouvellement est tacite (automatique) : si personne ne dis rien il continue de lui-même.

 

-Le preneur peut renoncer de lui même à son droit de renouvellement. Il n’a pas à motiver son choix mais il doit prévenir son propriétaire : 18 mois à l’avance par recommandé avec AR ou acte d’huissier.

 

-Le propriétaire lui devra faire un acte d’huissier ! Attention à la forme. Il doit motiver son refus de renouvellement : valide que si lui ou quelqu’un de son entourage reprend l’exploitation de manière permanente et effective sur 9 ans. Il faut habiter à coté du fond (le juge apprécie souverainement la notion de proximité).

 

2- Le droit de reprise.

 

Si il y a décès du bailleur il y a transmission du bail rural aux héritiers (régime spécifique).

L 411-34 : « en cas de décès du preneur le bail continu au profit de son conjoint, pacs, ascendant ou descendant. Ayant participé à l’exploitation dans les 5 ans avant le décès ».

 

• Si il  n’y a personne le bail est en croix
• Si il y a plusieurs preneurs valable : un reprend ou ils reprennent ensemble. Si les preneurs ne s’entendent pas : c'est le Tribunal qui va trancher.

 

b) les baux à longs termes 

 

Les baux à long terme on été créés en 1970.

 

1- L’Avantage fiscal

 

Le droit de mutation à titre gratuit pour ceux qui concluent des baux à long termes. Les propriétaires qui acceptent de conclure des baux à long terme ont des avantages : car il rendent service au preneur. Cadeau fiscal du législateur :

- exonération fiscale au ¾ sur la 1^ère tranche (76 000€)

-et exonération fiscale de ½ sur le reste de la somme. 

 

C'est une incitation fiscale! Une carotte. Argument fort que pour un propriétaire soumis à l’impôt, sinon c'est inutile.

 

2- La Subdivision des baux  de longues durées 

 

-Baux de 18ans :    18+9+9+9…

Un bail de 18 ans sera renouvelé automatiquement de 9 ans. Copie conforme du bail rural sauf que la première partie est de 18 ans. Le preneur ne peut pas rompre le contrat comme il l’entend il a des obligations a remplir.

 

-Baux de 25ans :    25+1+1+1…

Un bail de 25 ans peut être assorti d’une faculté de reprise en fin de bail et chaque année ensuite mais avec un préavis de 4 ans à l’avance.

 

-Baux de Carrière : jusqu’à la retraite…

Un bail de carrière prend fin lorsque le preneur atteint l’age de la retraite, l’année culturale qui précède.

 

 

N.B : Les baux portent sur du fonciers : ils sont donc obligatoirement soumis a actes notariés !

 

III- Droits et obligations des parties

 

a) Le fermage

 

1- le prix du bail

Il convient obligatoirement de distinguer :

Le loyer de la maison d’habitation.

Et le loyer des terres et de l’exploitation.

 

Les loyers sont fixés en argent.

 (Sauf : possibilité d’un loyer en denrée pour la viticulture et l’arboriculture qui sont des cultures pérennes. Il faut regarder l’indice départemental de fermage, prix réel).

 

Les loyers maximum et minimum sont fixés par le préfet : barème il y a un encadrement stricte. Le loyer est révisé et actualisé annuellement par référence aux indices.

Lorsque le loyer est hors norme l’une et l’autre des parties peut demander aux cours de la 3^ème année de jouissance la révision du contrat. Le loyer révisé ne vaut que pour les années à venir (pas de rétroactivité).

 

2- les dates et lieux du paiement.

 

Ils sont laissés au libre Consentement des parties. Tradition de paiement annuel à la St Michel (à terme cultural échu : fin septembre).

Le lieu est à prévoir. Si il n’y a rien de prévu c'est à celui qui a la créance de venir la chercher. Toutes les créances sont quérables.

 

3-Les incidents de paiement.

 

En cas de refus de paiement du fermage à l’échéance convenu, le proprio peut obtenir la résiliation du bail à condition de justifier de 2 défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure.

 

 

• Mise en demeure :

 

-le pli recommandé (moyen)

-envoyer un huissier (120€)

 

• Titre exécutoire : on va voir l’huissier directement et on se fait payer.

 

acte notarié (acte authentique).

Décision de justice.

 

 

Un acompte n’est jamais libératoire : c'est tout ou rien ! Les charges augmentatives du fermage sont interdites. Sauf convention contraires. Le preneur est tenu de rembourser au propriétaire le 5^ème de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties. Taxe foncière porte sur les immeubles. Le proprio peut répercuter la 1/5ème de la taxe sur le locataire (sauf conventions contraire).

 

b) La mise en valeur du fond.

 

1- le respect de la destination du fond

Le locataire dispose d’une totale liberté pour choisir le type de production et les modes de culture. Par contre il ne peut pas changer la destination du fond sans l’accord du propriétaire. Si on envisage des travaux visant à modifier la structure physique du bien il faut l’accord du propriétaire, sauf si une clause l’inclus déjà au contrat. Les travaux apportés donne un droit à l’indemnité au profit du locataire en fin de bail. Il a enrichi le fond il doit être dédommagé. L’indemnité devra être versé par le propriétaire en fin de bail. Par contre si le preneur n’a pas l’accord du bailleur, le propriétaire n’aura rien à verser.

 

 

Exemple:

- le locataire qui plante de la vigne avec l’accord du proprio ou du tribunal si contentieux = ok

- si une clause d’autorisation des culture pérenne était annexé au contrat = ok

 

2- les charges incombant au preneur

-Le bailleur est tenu à la charge des grosses plantations.

-Le locataire est tenu au menu entretien.

 

 

c) La transmission du bail.

 

1- l’interdiction de la cession de bail

La cession de bail est interdite en droit rural. Céder c'est transférer ses droits à un tiers. Seule exception : la cession est permise au locataire seulement pour les descendants de son conjoint ou pacsés à condition d’avoir l’autorisation du bailleur ou à défaut du tribunal paritaire. Si refus du proprio et refus du juge c'est fini. La cession est aussi permise au profit d’une société sous réserve que soit obtenu l’accord du bailleur. (Exemple: si un locataire veut constituer une société)

 

Ce sont les deux seuls cas de cession permise au delà toute cession est interdite.

 

 

2-les Sous-locations.

Le locataire a la faculté de sous-louer au profit d’une société à objet agricole dont il est membre et au sein de laquelle il participe aux travaux agricoles. Il n’est pas possible que le locataire fasse une sous location ou il est étranger : il doit être parti prenante à la société. La seule obligation est d’informer le proprio. Sont également permise les sous location consenti a des fins touristiques ou de loisir ou dans le cadre d’un échange de culture.

 

Il faut accomplir des formalités :

-accord du proprio ou du tribunal paritaire.

 

Si le propriétaire conteste :

- il a deux mois pour saisir le juge si il n’est pas d’accord.

 

PRINCIPE : Cession et sous location sont interdites sauf accord du propriétaire !

 

 

3- la création du bail cessible (2006)

Le locataire est prisonnier de son bail : le législateur vient de créer un bail cessible ! (Loi de 2006) il permet au locataire de transférer son bail sans avoir à obtenir l’accord du bailleur. La seule obligation qu’a le locataire c'est d’informer le bailleur. Le bail cessible a été créé pour faciliter la transmission pour le locataire, la contrepartie de cet avantage c'est le paiement d’un prix complémentaire par le locataire. (Encore mal connu mais très avantageux pour le bailleur) C'est le décalque du bail commercial. La cession de bail est un contrat. Par contre la sous-location reste interdite.

 

4- la modification du contrat de bail.

On peut modifier le contrat d’un commun accord : si on doit presque tout changer, le mieux c'est de résilier le bail initial et on repart sur un nouveau bail. Les contrats sont immuables par la seule volonté s’une partie, on ne peut les défaire unilatéralement. Pour les défaire il faut un accord mutuel.

 

d) Le droit de préemption du preneur en place.

 

Le locataire est titulaire d’un droit de préemption qui lui permet de s’approprier ledit bien au détriment d’un autre locataire  potentiel. Le propriétaire ne peut pas expulser le locataire : puisque ce dernier possède un droit de préemption « Droit de priorité ».

 

Il appartient au notaire chargé de la vente d’informer le preneur de l’opération par AR ou par acte d’huissier de justice. En indiquant les biens vendus ainsi que le prix et les conditions de l’aliénation.

 

A compter de la notification le preneur a un délais de deux mois pour :

-  soit Accepter l’offre qui lui est faite renoncer à son droit

- soit contester le prix devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

 

Soit il achète le fond, soit il ne fait pas jouer son droit de préemption sur la vente, il gardera donc le statut de locataire. Il peut aussi contester le prix, et demander au tribunal paritaire des baux ruraux. Le locataire à la possibilité de s’immiscer dans les affaires du propriétaire. C'est un super privilège pour le preneur. Si le droit de préemption du preneur n’est pas respecté la sanction encourue est la nullité de la vente. L’acte doit être notarié lorsque l’acte est solennel ou qui porte sur un immeuble sujet à une publicité foncière

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La S.A.F.E.R

 

 

 

 

 

La Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural.

 

 Elle a été créée en 1960 au service de la politique  agricole, dès 1962 elles ont été dotées d’un droit de préemption. Il y a eut de multiples évolutions. Elles ont acquis au fil du temps une vocation plus général qu’agricole.

 

I- Les Missions

 

a) Des missions agricoles.

Elles contribuent à l’amélioration des structures des exploitations. Au fil du temps les priorités varient :

 

-installation des jeunes agriculteurs.

-contribuer à l’agrandissement des exploitations de trop faible dimensions

-lutter contre la déprise des terres agricoles

 

b) Des missions extra agricoles. 

• La SAFER  a aussi vocation à gérer le milieu forestier. La propriété forestière est très éclaté : contrairement à ce que l’on croit, la France se re-foreste.
• La SAFER a une mission en matière de développement rural et protection de l’environnement. (exemple: le remembrement)

 

LE REMEMBREMENT

Le remembrement n’existe plus : on appel cela aménagement foncier. La division des parcelles par succession. Opération a l’initiative du préfet. Lorsque l’on a tout cela on redessine la carte agricole de la commune. Il faut une volonté locale. On n’a pas le choix. L’échange multilatérale : initiative privée. On obtient la même chose.

 

• La SAFER a pour mission de fournir son concours technique aux collectivités territoriales. (entreprise prestataire de service) Fourniture de statististiques.

 

II -Les Moyens d’Action

 

A- Les Moyens Amiables.

 

La SAFER a le pouvoir d’acheter des immeubles ruraux dans la perspective de les rétrocéder. Afin de faciliter la réalisation de l’un des objectifs qui entre dans le cadre de leur mission. La SAFER achète puis revend, elle n’a pas pour vocation de stocker ou mettre en bail. La SAFER dispose un délai de 5 ans pour revendre. Le problème : c'est le financement de cela. Pour le financement : elle revend un peu plus cher qu’elle a acheter pour s’autofinancer (frais de fonctionnement). Prix de vente =  prix d’achat + 14%.

 

 

 

B- Le Droit de Préemption.

 

Dans le cadre de la rétrocession, le rétrocessionnaire s’engage à respecter certaines conditions. La SAFER a deux tours. Un tour a l’amiable et un tour de droit de préemption. Mais la SAFER ne préempte que dans 5% des cas.

 

 

La SAFER peut se faire consentir des promesses de ventes avec faculté de substitution ce qui lui permet d’éviter d’avoir à devenir propriétaire du bien tout en lui permettant de choisir l’acquéreur final. La Faculté de Revente avec Substitution n’existe que depuis 1999 : lien avec la promesse de vente. Le délai est librement convenu. Celui qui c'est engagé est obligé de tenir sa promesse. On peut assortir sa promesse a un faculté de dédit (moyennant paiement somme d’argent). C'est un contrat qui en précède un autre.

La SAFER fait faire promesse de vente, durant le délai elle cherche l’acquéreur ! Après elle fait une substitution. Le contrat sera entre le vendeur et l’acheteur, la SAFER fera payer l’acheteur pour le service rendu comme un agent immobilier.

 

La Promesse de vente avec Indemnité d’immobilisation : on paye pour réserver un temps de réflexion pour acheter ou non… (Ce n’est pas restituable).

 

La SAFER est doté d’un droit de  préemption en cas d’aliénation à titre onéreux d’immeuble à titre agricoles. Il y a un droit de préemption de la SAFER : elle est prioritaire pour acheter. Que les ventes soient amiables ou qu’elles aient lieu par adjudication (vente aux enchères). L’adjudication peut être volontaire ou forcée. Sauf lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degrés, vente de nue-propriété ou usufruit, lorsque le prix de vente consiste en des prestations de service personnel.

 

La SAFER a le droit de préemption en cas d’échange ou d’apport en société. Le propriétaire peut se réserver la faculté de renoncer à l’opération pour le cas ou la SAFER manifesterait son intention de préempter. Possibilité de marche arrière. Exemple de l’échange : terre contre un appartement…  si la SAFER veut préempter avec de l’argent ? le vendeur peut se rétracter.

 

La SAFER est autorise à préempter sur :

 

- Les bâtiments d’habitions qui font partie de l’exploitation agricole

-Les bâtiments de l’exploitation qui ont conservés une utilité (pas vocation) agricole

-Les terres susceptibles de servir de support à l’exercice de l’activité agricole. 

 

Le droit de préemption de la SAFER porte sur l’ensemble des terres sauf : terre sur laquelle il y a un équipement permanent sans rapport avec l’agriculture ; pas de droit de préemption pour les bois et forêt. Tout les terrain pour l’extraction de substances minérales, terrains destiné à la construction. Tout ce qui a un potentiel agricole peut être préempter par la SAFER.

Pour les bois et forêt, la SAFER peut acheter à l’amiable, mais pas de droit de préemption. (cf. code forestier)

 

Le Notaire doit s’assurer de l’absence de concurrence (Certificat de non gage). Lorsque la SAFER est en concurrence avec le preneur elle est prioritaire durant les 3 premières années de bail, ensuite elle est primée par le locataire en place.

 

La SAFER peut se retrouver en concurrence avec d’autre institution possédant des droit de préemption. La SAFER intervient toujours en dernière position. Les droits de préemptions se multiplient ! Il faut faire attention de dresser la liste de l’ensemble des droits de préemption.

 

La SAFER a la possibilité de préempter, de renoncer au droit de préemption... mais également de faire une contre proposition au vendeur. Il a 6 mois pour accepter la contre proposition. Retirer le bien de la vente ou solliciter la fixation judiciaire du prix. (Le tribunal paritaire des baux ruraux). Les choses se compliquent avec l’intervention de la SAFER : perte de temps. Pour les ventes par adjudication c'est beaucoup plus simple car elle est tenue par le prix des enchères, et par les délais d’exercice du droit de préemption.

 

III- Les Opérations de Gestions.

 

Dans la perspective des sous louer le tout en franchise totale du statut du fermage.  Un propriétaire peut faire un bail de deux ans à la SAFER, tout cela en échappant au statut du fermage. Pour échapper au statut du fermage il faut passer par la SAFER. La SAFER qui a une mission d’intérêt générale s’occupe de cette gestion légale. On ne sera pas soumis au droit légal. L’Etat fait confiance à la SAFER car elle est sa création. Il y a des possibilités de renouvellement, c'est forcément transitoire.

 Exemple: terre à vigne, cous arrachez, pour éviter les nématode il faut attendre 3 ans : comment faire pour enrichir la terre et gagner quelque chose avec sans tomber dans un bail de 9 ans ?  Réponse : Il faut louer la terre à la SAFER pour 3 ans et la SAFER s’occupera de sous-louer le fond.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Chapitre III- Le Contrôle des Structures d’Exploitation.

 

 

 

Mise en place d’une réglementation destinée à soumettre a autorisation administrative les changements de titulaire du droit d’exploiter de nature à entraîner l’émergence d’exploitation non-conforme à la volonté du législateur.

 

I- Domaine d’application

 

a) Opérations soumise à autorisation

 

1-Si il y a changement de titulaire le contrôle des structures à vocation à s’appliquer pour :

-les installations

-les agrandissements et les réunion d’exploitations qui ont pour conséquence de porter la superficie pondérée de l’exploitation finale au delà d’un seuil fixé par arrêté préfectoral.

 

2-Si la superficie de l’exploitation est au final inférieur au schéma directeurs départementales de structure c'est bon, sinon si elle est supérieure il faut un accord du préfet.

 

 3-Si les opérations ont pour conséquence de supprimer une exploitation viable ou de réduire sa superficie en deçà du seuil de viabilité !

 

4-Si l’opération envisagée a pour conséquence de priver une exploitation des bâtiments essentiels à son fonctionnement.

 

5-Si les opérations ont pour objet les terres dont la distance au siège d’exploitation est supérieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral :

Exploitation finale

Exploitation  d’origine

Distance

 

6-Si la personne destinée à bénéficier du transfert de droit d’exploiter à atteint l’age de la retraite ne dispose pas d’une capacité professionnel minimum ou exerce une activité extra agricole lui procurant des revenus annuels supérieurs à 3120 fois le SMIC horaire. L’age de la retraite en matière agricole : 60 ans (3120 fois le SMIC = 1,5 fois le SMIC)

 

7-Si l’opération profite à une société les conditions relatives au bien sont appréciées sur la tête de la personne morale. Alors que les conditions relatives aux personnes sont appréciées en considération de la situation de chaque associé.

 

b) Opérations soumises à déclaration.

 

Sont soumise à simple déclaration du préfet, les opérations effectuées dans un cadre familiale et celles réalisées par le canal de la SAFER.

 

 

 

 

II- Procédure.

 

a) Formalités à accomplir.

1-Lorsqu’une autorisation est exigée la demande doit être adressée au préfet.

2-Le préfet dispose d’un délai de 4 mois pour faire connaître sa décision.

3-Si il y a pluralité de candidat la décision préfectorale doit être précédée d’un avis émis par la commission départementale d’orientation de l’agriculture.

4-Les décisions du préfet doivent être motivées par références en s’appuyant sur les orientations locales défini dans le cadre des schémas directeurs départementales de structure.

 

b) Décision préfectorale.

La décision du préfet peut consister en une autorisation pur et simple, partielle, temporaire, conditionnelle, refus.

 

c) Sanctions.

En cas de non contrôle des structure le contrevenant fautif s’expose à être condamne au versement d’une amende administrative ainsi qu’a la perte des aides économique dont il a pu bénéficié, en outre la transgression de la réglementation relative au contrôle de structure constitue une cause de nullité du bail. Cette amende est prononcée par le préfet. La peine n’est pas rétroactive.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Chapitre IV -les Droits Incorporels

 

 

I- Les aides communautaires

 

a) Les droits à paiement unique

 

1- La période de référence.

Aide de l’union européenne en remplacement des aides compensatoires, elles sont calculées par référence aux sommes perçues par les exploitants au titre des campagnes 2000, 2001, 2002 (Période de référence). Option pour que les agriculteurs européens ne soient pas trop pénalisés. On a pris trois années pour lissé. Le règlement 1782 du 29/09/2003.

 

2- Une aide déconnecté de la production.

C'est une aide unique de l’union européenne. Le droit à paiement unique  est totalement déconnecté de l’acte de production. C'est l’innovation majeure. C'est une aide dont le versement est conditionné au respect de conditions sanitaires et environnementale. (Qualité des produits, protection du milieu naturel). On parle d’économie-conditionalité. Il y a 19 règlements européens et l’obligation de respecter les bonnes conditions agricoles et environnementales nationales.

 

3- les modulations des droits à paiement unique.

Les droit à paiement unique subissent une modulation c'est à dire que est opéré sur eux un prélèvement à 5% afin de financer le développement rural. Celui qui accepte de faire d’avantage pour le développement rural sera avantagé sur certain point.

Ce sont des aides dont le versement est soumis à un contrôle très stricte : l’état français surveille ses ressortissant. Et l’union européenne surveille l’état Français.

 

-C'est une aide découplée : elle n’a aucun lien avec la production.

-C'est une aide qui est subordonnée au respect de règles sanitaires et environnementales.

-Cette aide est modulée : prélèvement d’une somme d’argent qui est affecté au développement du monde rural.

 

4- Les déclarations PAC.

Les titulaires de DROIT A PAIEMENT UNIQUE doivent chaque année avant le 15 mai faire une demande de paiement auprès de l’administration et justifier d’une part de la détention en propriété ou en jouissance d’hectare admissible et de droit à paiement unique  correspondant. Dès l’instant que ces conditions sont satisfaites le paiement intervient en fin d’année civile.

 

Déclaration PAC, abstraction est faite des bois et forêts mais également les hectares occupés par les cultures pérennes. Les vignes  ne sont pas admissibles !

 

 

 

5- la Transmission de droit à paiement unique 

 

Le droit à paiement unique est susceptible d’être cédé avec ou sans terre. Les droits à paiement unique peuvent également être loués mais uniquement avec des terres (le bail de droit à paiement unique est impossible).

A l’occasion des ventes de droit à paiement unique un prélèvement est opéré en vu d’alimenter une réserve utilisée afin de doté les exploitants qui historiquement n’ont pas bénéficiés de l’attribution de droit à paiement unique en particulier les candidats à l’installation.

 

Les droit à paiement unique est dans le commerce juridique, ils sont susceptible d’être vendu, ils ont donc une valeur : la valeur d’un droit à paiement unique est le prix qu’une personne veut bien donner pour l’acquérir. Prix droit à paiement unique pratiqué :

 

Combien vous êtes prêt a payé pour avoir l’assurance de percevoir chaque année une rente ?

 

-un € symbolique

-la valeur faciale

-5 fois la valeur faciale

 

 

Les droits à paiement unique sont doués de mobilité à l’intérieur de chaque département mais on ne peut pas les déplacer à l’extérieur du département. Lorsque l’on achète droit à paiement unique il faut demander à voir le document officiel avec la valeur faciale. Possibilité de :

-vendre les droits à paiement unique

-louer les droit à paiement unique (qu’a celui qui à louer les terres)

- les droits à paiement unique disparaissent au bout de 3 années consécutives d’inutilisation.

 

6- les droits à paiement unique et la SAFER.

La SAFER a un droit de préemption que lorsque les droits à paiement unique sont vendus en même temps que les terres. Si les droits à paiement unique sont vendus à part la SAFER est hors-jeu.

 

7- l’échéance du système des droits à paiement unique.

La date d’échéance des droit à paiement unique : 2013 … pour la suite on ne sait pas. Quelque soit l’activité économique c'est un pari