Licence Professionnelle V&S

Les Fondements du Droit Rural

SOMMAIRE

Introduction

De l’exploitation de type familial à l’entreprise agricole.

Création du statut du fermage après la deuxième guerre mondiale. Contrat qui avantage le locataire. Marché agricole est déconnecté du marché réel. La devise est : « productivité, parité et famille ». Mesures incitatives : aides financières : dotation aux jeunes agriculteurs. Création mesures coercitive : contrôle de la SAFER. 1992 réforme de la PAC : « la qualité plutôt que la quantité ». Pression de l’OMC pour que Europe arrête de subventionner l’agriculture sinon embargo. 2003 créations des Droits à paiement unique. Loi d’orientation 2006 achève le passage du modèle familial pour promouvoir l’entreprise agricole.

Chapitre I : Le statut du fermage.

I- Domaine d’application (L411-1)

1-la mise à disposition

2-A titre onéreux

3-D’un immeuble à usage agricole

4-En vue de l’exploiter

a) Les baux ruraux

1- La capacité et le pouvoir des parties

 (Identifier le ou les bailleurs)

Régime de la communauté : les 2 époux

Indivision : les indivisaires

Démembrement de la propriété : usufruitier et nu propriétaire

Personne morale : représentant légal

(Identifier le ou les preneurs)

Le preneur doit avoir une autorisation d’exploiter du préfet

2- La forme du contrat de bail écrit ou oral

3- La preuve du contrat de bail

            Mise à disposition

            A titre onéreux

            D’un immeuble à usage agricole

            En vue de l’exploiter

4- Le contrat type départemental par défaut

5- L’état des lieux utile pour la preuve

Le bail est soumis au droit commun, on peut déroger par consentement mutuel (clause)

II- Durée du bail

a) Les baux ordinaires 9ans minimum  (sinon requalification)

1- le droit de renouvellement

Pour le preneur :

Renouvellement Tacite (renouvellement automatique du bail)

Renonce à son droit au renouvellement, préavis de 18mois au propriétaire (AR)

Pour le propriétaire :

Refus de renouvellement doit être motivé(1) et adressé par acte d’huissier(2)

Valable que si :

1-une personne de son entourage

2-reprend de façon permanente et effective

3-pendant 9 ans le fond

4- en habitant à proximité

2- L’exercice du droit de reprise

Propriétaire = le bail se transmet aux héritiers

Preneur = le bail continu au profit de :

- conjoint, pacsé, ascendant ou descendant

-ayant participé à l’exploitation dans les 5ans avant décès

b) Les baux à long terme (créés en 1970)

1- L’avantage fiscal (droit de mutation à titre gratuit)

Exonération fiscale au ¾ sur la première tranche (76 000€)

Exonération fiscale de ½ sur le reste de la somme

2- la subdivision des baux de longues durées

Baux de 18 ans = 18+9+9+9…

Baux de 25 ans = 25+1+1+1… (Préavis de 4ans)

Baux de carrière = jusqu’à la retraite

Baux portent sur le foncier = acte notariés.

III- Droits et obligations des parties

a) Le fermage

1- le prix du bail maison d’habitation et terres d’exploitation

En argent ou en denrée (pour les cultures pérennes)

Minimum et maximum fixé par préfet

Possibilité de révision du fermage la 3^ème année de jouissance

Le preneur doit payer 1/5^ème de la taxe foncière sur terres et habitation

2- les dates et lieux du paiement libre consentement des parties

3- Les incidents de paiement 2 défauts de paiement = résiliation

Les Mises en demeure sont de trois mois

b) La mise en valeur du bien loué

1- le respect de la destination du fond liberté de choix de la production

Il faut accord de propriétaire pour enrichir le fond si on veut indemnité en fin de bail

2- Les charges qui incombent au preneur

Gros frais = bailleur

Petit frais = preneur

c) La transmission du bail

1- L’interdiction de la cession du bail sauf accord du propriétaire ou du tribunal paritaire des baux ruraux

2- Les sous-locations autorisées dans le cadre d’une société que si le preneur est membre actif et si il en a informé le propriétaire. Si le propriétaire n’est pas d’accord il pourra saisir le tribunal dans le 2 mois qui suivent.

3- La création du bail cessible 2006 le preneur doit juste informer le bailleur de la cession. La sous-location reste interdite.

4- les modifications du contrat de bail si commun accord = c'est bon.

d) Le droit de préemption du preneur en place (la vente du bien objet du bail)

Si bien est mis à la vente par le propriétaire le notaire doit informer le locataire par AR.

A compter de la notification le preneur à 2 mois pour utiliser son droit de préemption :

-soit il préempte et devient propriétaire en achetant le fond

-soit il ne préempte pas et reste locataire